Compraventa de fincas como cuerpo cierto: qué significa y qué ocurre si la superficie real no coincide
En muchas ocasiones, en las escrituras públicas de compraventa de fincas, se establece que las mismas se venden “como cuerpo cierto”. La incorporación de esta frase unida al establecimiento del precio de la finca a tanto alzado, y no por metro cuadrado, nos sitúan ante el tipo de venta de un inmueble definido en el artículo 1471 del Código Civil:
“En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato”.
Pues bien, la compraventa de una finca a cuerpo cierto implica que, con independencia de que en la escritura se haya descrito y concretado la superficie de la finca, nada podrá reclamar el comprador al vendedor para el caso de que, una vez que se disponga a entrar en posesión de la finca y por ejemplo, encargue una medición, se percate de que la misma tiene menos superficie de la que se hizo constar en la escritura.
En efecto, se podría afirmar que el vendedor no incurrió en ninguna negligencia ni en ninguna clase de incumplimiento al entregar la finca comprometida aunque ésta finalmente tenga una cabida menor que la establecida en la escritura de compraventa, por cuanto que ha de suponerse que al haberse transmitido la finca como cuerpo cierto, la exacta dimensión de la misma no fue condición esencial para su adquisición (Sentencia de 25 febrero de 2005, de la Audiencia Provincial de Sevilla)
Así las cosas, se debe entender que cuando un comprador adquiere un bien inmueble como cuerpo cierto, lo hace con perfecto conocimiento de lo que compra y de la superficie del mismo, que no es otra que la que exista en la realidad física del terreno en el momento de la perfección de la escritura de compraventa, coincida o no con la consignada en los títulos (Sentencia núm. 54/2014 de 26 febrero, de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife).
A los efectos de evitar sorpresas, y para el caso de que el comprador quiera asegurarse de que la escritura de compraventa refleja la superficie real de la finca, lo aconsejable es que, de manera previa a la adquisición, se encargue una medición a un perito competente, por medio de la cual se pueda conocer de manera precisa la superficie real que se va a adquirir, y que puede ser diferente de lo que consta en el título de propiedad del vendedor, en la base de datos del catastro, o incluso en el Registro de la Propiedad.
Autora del texto: Lucía Guerrero
